Resumen: Compraventa de vivienda para uso residencial: Ley 57/1968. Acción contra aseguradora en reclamación de las cantidades entregadas a cuenta. Plazo de prescripción de la acción: es el general del art. 1964 CC y no el de dos años del art. 23 LCS. La razón fundamental es que el art. 1-1.ª de la Ley 57/1968 prevé como garantías alternativas de la devolución de las cantidades anticipadas tanto el contrato de seguro como el aval solidario, y no tendría ningún sentido que el plazo de prescripción de la acción de los compradores fuese distinto -y considerablemente más corto- en el caso del seguro que en el del aval, ya que ambas formas de garantía deben ser contratadas imperativamente por el vendedor en beneficio exclusivo de los compradores y la propia Ley 57/1968 establece que los derechos de estos "tendrán el carácter de irrenunciables". Finalización de la obra en plazo: no se produjo al existir retraso en la entrega porque la obligación del vendedor garantizada por el seguro era la entrega de la vivienda dentro del plazo estipulado, no la mera obtención de la licencia de primera ocupación.
Resumen: Demanda en la que los compradores de dos viviendas sobre plano, que no llegaron a entregarse, reclaman a la entidad bancaria en la que hicieron los ingresos de cantidades a cuenta de la compra de las viviendas. La sentencia de primera instancia desestimó la demanda y la Audiencia la confirmó: no se ha probado que la cuenta bancaria en que se hacían los ingresos fuera cuenta especial y que el banco no incurrió en responsabilidad, pues era conocedor de la existencia de pólizas de afianzamiento colectivo, contratadas con una aseguradora extranjera, aunque no se haya probado la existencia de tal aseguramiento, carga de la prueba que correspondía a los demandantes. Los demandantes interpusieron recurso de casación y extraordinario por infracción procesal. La sala estima el segundo de ellos por vulneración de las normas sobre la carga de la prueba, ya que la falta de prueba de la realidad y validez del afianzamiento colectivo incumbía al banco, no a los clientes. La sala estima también el recurso de casación, pues según doctrina consolidada, es obligación de las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor, velar porque lo hagan en cuenta especial y que la misma esté debidamente garantizada; de no ser así, responderán ellas frente a los compradores. En el presente caso, ha de responder la entidad bancaria, pues se han probado los ingresos pero no su diligencia a la hora de velar por el afianzamiento de estos.
Resumen: Compraventa de viviendas para uso residencial. Ley 57/1968. Terminación dentro de plazo de la vivienda, cuya posesión se entregó a los compradores durante un tiempo para su disfrute, y retraso en la concesión de la licencia de primera ocupación que no provocó queja alguna de los compradores, quienes esperaron casi un año para resolver extrajudicialmente el contrato por falta de entrega efectiva cuando ya se había solicitado la licencia y su concesión era previsible en un breve plazo. El retraso en la entrega de la vivienda, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver el contrato siempre que el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega. No obstante, esto no excluye que la resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador. Improcedencia de la resolución del contrato instada por los compradores por oportunista
Resumen: La sala estima un recurso de casación frente a una sentencia que había desestimado una pretensión contra el avalista para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta en el régimen de la Ley 57/1968 por considerar que el aval únicamente garantiza la devolución de los anticipos de los compradores cuando la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa, pero no cuando la falta de entrega obedezca a un incumplimiento del promotor, como no entregar la vivienda libre de cargas, que la sentencia recurrida considera un incumplimiento posterior y ajeno al proceso constructivo. Se extiende la doctrina del alcance del aval (entrega física y jurídica de la vivienda) a este caso en el que la promotora incumplió su obligación de entregar la vivienda libre de cargas (en el caso la vivienda estaba gravada con la hipoteca del promotor y otras dos más) en la medida en que de lo contrario se aboca a los compradores a una situación en que la entrega instrumental comporta la asunción de una responsabilidad hipotecaria por importe superior a la parte del precio pendiente de pago. Por esta razón, si el aval garantiza la devolución de los anticipos en caso de falta de terminación de la edificación dentro del plazo pactado, con mayor razón la habrá de garantizar cuando el vendedor supedite el otorgamiento de escritura pública al pago de un precio mayor que el estipulado o pretenda entregar la vivienda con cargas hipotecarias cuando se pactó libre de cargas.
Resumen: La sala desestima los recursos interpuestos frente a una sentencia que acogió una demanda interpuesta por los propietarios de un edificio, con una cuota de participación del 69,50% y con fundamento en que, dado el estado ruinoso del edificio, las obras de reconstrucción superaban el 50% de su valor real por lo que, de acuerdo con el art. 23 LPH, debía declararse la extinción del régimen de propiedad horizontal y su sustitución por una copropiedad ordinaria, así como el derecho de los actores a cesar en la indivisión. El hecho de que el perito tenga una relación profesional con otros profesionales que intervienen en el pleito no es causa de recusación, que no puede fundarse en sospechas sino en causas que de manera objetiva tengan consistencia para afirmar que la imparcialidad está comprometida. No se aprecia la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario por no haberse demandado a los arrendatarios ya que sus contratos solo se ven afectados de modo indirecto por el resultado de este pleito, ni tampoco a los acreedores hipotecarios. Lo relevante para la aplicación del art. 23 LPH es el coste relativo de las obras y la edificación, con independencia de las causas que hayan motivado la necesidad de las obras, sin que sea exigible la producción de un acontecimiento de fuerza mayor. En el cómputo, se tiene en cuenta el coste del valor actual de la edificación, con exclusión del valor de suelo y aplicación de los coeficientes de antigüedad y estado de conservación.
Resumen: Requisitos del recurso de casación: los motivos del recurso deben ir inexorablemente anudados a la razón decisoria de la sentencia recurrida, pues la infracción de norma o jurisprudencia aplicable al caso que se invoque en el recurso debe ser relevante para el fallo, atendida esa ratio decidendi. En el caso (impugnación de un acuerdo sobre instalación de ascensor en uno de los bloques integrantes de una comunidad de propietarios) la razón decisoria de la sentencia recurrida, desestimatoria de la demanda, no fue el reconocimiento del bloque en cuestión como una subcomunidad del art. 2.d) LPH, sino la existencia de un modelo organizativo en el que cada bloque celebraba reuniones para los asuntos que concernían solo a los vecinos de cada edificio; el acuerdo impugnado se había adoptado por el bloque en cuestión con la autorización de la junta de la única comunidad existente, según acuerdo no impugnado, que se adoptó previa convocatoria de todos los comuneros de los diez bloques. La fundamentación del recurso de casación (basado en los requisitos de las subcomunidades de propietarios) discurre al margen de la referida ratio decidendi y por tanto, las infracciones normativas y jurisprudenciales invocadas en él no resultan relevantes para el fallo, atendida la ratio decidendi de la sentencia recurrida. Se desestima el recurso.
Resumen: Impugnación de acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios (acuerdo de la mayoría para instalar un nuevo ascensor a cota cero; impugnación por los dueños de los locales por considerar suficiente para superar las barreras arquitectónicas la instalación de una plataforma salva escaleras). Estimación del recurso extraordinario por infracción procesal: la decisión de la sentencia de segunda instancia no está motivada (se valora la prueba y se decide la procedencia del acuerdo votado por la mayoría frente a la propuesta de los dueños de los locales sin razonarlo; silencio en la sentencia sobre la falta de proyecto para la instalación a cota cero del ascensor que causa indefensión a los dueños de los locales por impedirles conocer en qué medida les afecta). Exención de los locales de contribuir a los gastos de mantenimiento del ascensor prevista en los estatutos: la instalación de un nuevo ascensor debe sufragarse también por los dueños de los locales ya que solo están exentos de su mantenimiento (la bajada del ascensor a cota cero es gasto de instalación y no de conservación o mantenimiento). Estimación del recurso de casación: abuso de derecho (indefensión de los dueños de los locales derivada de la falta de proyecto de la obra); anulación del acuerdo (se adoptó sin proyecto, ocultando la forma en que se iba a realizar la obra, impidiendo a los dueños de los locales hacer uso de su legítimo derecho de defensa, ya que previsiblemente podía afectar a sus locales).
Resumen: La controversia tiene que ver con la legitimación del presidente de una comunidad para ejercitar acciones por vicios constructivos que afectan a los elementos privativos. La sentencia recurrida negó dicha legitimación al considerar que se estaban ejercitando acciones contractuales y que en ningún momento los propietarios facultaron al presidente para ejercitar acciones de sus respectivos contratos de compraventa. Se estima el recurso. Del contenido de las actas se deduce con claridad y sin lugar a dudas que el presidente estaba facultado por los comuneros para reclamar judicialmente en base a los daños existentes en los elementos privativos, lo que, según la jurisprudencia aplicable, comprendía también el ejercicio de acciones por incumplimiento contractual. Se casa la sentencia recurrida, dejándola sin efecto, y confirmando la de primera instancia.
Resumen: Demanda en la que un copropietario impugna determinados acuerdos de la junta de propietarios relativos al método de contribución de los sótanos a los gastos comunes; el citado comunero no es propietario de los referidos sótanos. La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda y, recurrida la sentencia por la comunidad demandada, la Audiencia estima el recurso y desestima la demanda. Recurre en casación y en extraordinario por infracción procesal el demandante y la sala desestima ambos recursos. Respecto del recurso extraordinario, la Sala no aprecia que se haya producido una valoración ilógica de la prueba ni que la sentencia esté falta de motivación. Respecto del recurso de casación, la Sala centra la cuestión jurídica en determinar si el copropietario demandante ostenta legitimación activa para impugnar acuerdos que no le perjudican; considera la Sala que el comunero ha de respetar el art. 18 LPH, pero partiendo de la necesidad de que el acuerdo le perjudique de alguna manera; en el presente caso, no consta perjuicio para el demandante dado que no es copropietario del sótano, no le afecta negativamente el pago de cuotas por los comuneros del sótano, sino que le beneficia en cuanto que potencia las arcas de la comunidad, y no acredita el posible perjuicio personal que le causa el acuerdo impugnado. Por estas razones, se desestima la casación dado que el demandante no es titular del objeto litigioso. Se confirma la sentencia de apelación.
Resumen: La sala estima el recurso de casación frente a una sentencia que, al examinar una demanda en la que se ejercitó una acción de impugnación de un acuerdo comunitario de cerramiento de una plaza, consideró que era necesaria la unanimidad ya que se trataba de un elemento común y la obra de cerramiento modificaba la morfología del edificio. La sala recuerda la jurisprudencia que establece que no es precisa la unanimidad y es válido el acuerdo por el que la mayoría aprueba un cerramiento por razones de necesidad, de modo que se limitan los accesos al inmueble en beneficio general, siempre que no se altere el uso originario previsto en el título constitutivo, no se cause un perjuicio a los dueños de los locales y se respete su derecho de modo que esté abierto el acceso durante las horas en que los locales tengan la facultad de permanecer abiertos. La sentencia recurrida se opone a esta jurisprudencia pues reconoce, como hechos probados, que las razones de la comunidad (seguridad y evitación de daños) son serias y razonadas y también el libre acceso a los locales tanto por el interior, a través de los elementos comunes, como por el exterior, desde la calle, por lo que no sería precisa la unanimidad para aprobar el acuerdo. Y es que el acuerdo comporta un acto de administración para la realización de obras necesarias que no modifican el título constitutivo, pues no se altera el uso común de la plaza, ya que no se impide el paso sino que se regula por causas justificadas
